Бытует мнение, что если заручиться поручительской гарантией при подписании договора о сдаче жилой недвижимости в аренду, арендодатель может спать спокойно. Пусть поручитель-гарантор ворочается.
Если бы все было так просто…
Конечно, cпать спокойно можно и по принципу «меньше знаешь, лучше спишь», однако есть смысл разобраться, кто такой поручитель, какова степень его ответственности, что стоит за подобным договором, где и как его исполнить и каковы вероятности успеха. Об этом и пойдет речь в сегодняшней статье.
Многие из наших читателей уже хорошо знают, что права и обязанности владельцев жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, и арендаторов прописаны в Residential Tenancies Act, 2006 (“Act”). Административный суд, разрешающий споры между арендодателями и арендаторами, Landlord and Tenant Board (“LTB”), руководствуется исключительно положениями акта (Residential Tenancies Act, 2006), и его юрисдикция не распространяется на другие области права.
Прямого ответа на вопрос об ответственности поручителей в Акте нет и быть не может по той причине, что Акт регулирует отношения исключительно между арендодателями и арендаторами. На сегодняшний день суд считает, что, хотя определение “арендатор” в Акте не исчерпывающе, ничего в нем напрямую не указывает на то, что поручителя можно назвать арендатором. Следовательно, чтобы возбудить в LTB иск о неуплате за рент или о возмещении ущерба против поручителя в рамках договора аренды , поручитель должен подпадать под определение “арендатор” или, другими словами, БЫТЬ им, арендатором.
“So what?”— спросит изобретательный арендодатель. “Внесем поручителя в договор аренды, и дело в шляпе!” Проблема заключается в том, что арендатором поручитель должен быть по существу, а не формально. Суды определяют статус, как правило, в соответствии с истинным намерением сторон. Поэтому совет внести формально поручителя в договор аренды в качестве жильца не годится. Если же поручитель действительно является арендатором, то пропадает необходимость в нем, как в поручителе и его поручительском договоре. Получается замкнутый круг, то есть, Акт сознательно исключает всякого рода поручителей.
При рассмотрении одной из апелляций по данному вопросу суд постановил, что необходимость принятия данного Закона (Акта) была вызвана сложившейся ситуацией на рынке сдаваемого жилья, главной целью которого стало обеспечение арендаторов достойным жильём в провинции, а также максимальная защита их арендаторских прав. Поэтому закон налагает на владельцев недвижимости жилых помещений ряд обязанностей, которые не были бы на них наложены, и конфискует ряд полномочий, которые были бы им доступны в прецедентном праве, как в праве, связанном с правом собственности на землю. Эти ограничения были включены в Акт в попытке сбалансировать неравенство положений арендаторов и арендодателей при заключении договоров о найме жилых помещений, а также установить разумные стандарты для тех, кто сдаёт в аренду свои дома. Далее судья отметил, что Акт не имел ни малейшего намерения распространять положения Акта, предназначенные для регулирования отношений между арендаторами и арендодателями, на третьи лица, включая поручителей. С точки зрения интересов общества в целом, исключительные права и обязанности, предусмотренные Актом, должны быть строго ограничены соглашением об аренде, в котором “арендатор заключает контракт на место, чтобы жить”.
Пока все иски по данному вопросу — вопросу о компенсации против поручителей — прошедшие через LTB, были отклонены по тем или иным причинам. Все найденные и исследованные прецеденты подтверждают, что, в то время, как выселить арендатора за неуплату через LTB не составляет большого труда, добиться, чтобы поручитель заплатил по долгам арендатора в LTB практически невозможно.
“Так что же?” – спросите Вы. “Получается что поручительская гарантия вообще мертвому припарки?” . Нет, конечно. Просто чтобы получить деньги с поручителя, возможно, придётся обратиться в Superior Court of Justice или Small Claims Court. А здесь свои правила, прецедентов пока мало, и результат не всегда предсказуем.
Заключая договор с поручителем, готовьтесь к тому, что процесс приведения этого договора в исполнение двухступенчатый. Сначала Вы должны будете выселить Вашего тенанта за неуплату, только после чего Вы сможете обратиться в суд с иском против поручителя. Насколько успешен будет Ваш иск, зависит от множества факторов, таких, как срок действия договора, возможность отзыва гарантии поручителем, условий наступления обязательств гарантора и многих других.
Однако наиболее спорным вопросом по рассмотрению данного иска является вопрос юрисдикции. Так, например, если поручитель внесен в договор аренды недвижимости как дополнительный “арендатор”, иск, поданный в Small Claims Court может быть отклонен на предварительном этапе, так как споры между арендаторами и арендодателями находятся в юрисдикции LTB, а последний, как мы уже знаем, приводить в исполнение поручительскую гарантию, скорее всего, не станет.
“Так что же делать, чтобы спать спокойно?” – спросите Вы. Да, в общем-то, то же, что и всегда. Если Вы хотите, чтобы поручитель-гарантор ворочался, уделите серьезное внимание подписываемому с поручителем договору. Если же Вы решили внести поручителя только в качестве “дисциплинирующего механизма”, то делайте это сознательно и не питайте иллюзий в отношении подписанного документа.
